Vastgoed Menu


Geavanceerd Zoeken
Home Juridische Info Kopen en Verkopen Tekortschattingen door de fiscus op vastgoedtransacties
Tekortschattingen door de fiscus op vastgoedtransacties

 

Tekortschatting

Definitie : Het Wetboek der Registratierechten bepaalt dat de registratierechten op een verkoop (of andere vastgoedtransactie, zoals schenking, verdeling, inbreng in vennootschap...) moeten betaald worden op de verkoopprijs (art. 45) of de verkoopwaarde (art. 46), indien deze laatste groter is dan de verkoopprijs. Daartoe heeft de Ontvanger der Registratierechten een controlerecht gedurende twee jaar na de registratie van de notariƫle akte (art. 189). Wanneer deze Ontvanger vindt dat de verkoopwaarde groter is dan de aangegeven prijs, laat hij dit aan de koper weten en vraagt deze de bijkomende registratierechten te betalen, verhoogd met een boete ('rechtenvermeerdering' genoemd), omwille van het mogelijk 'bedrog' tegenover de Staat. In sommige (platteland-) streken gebeurt dit weinig; in de regio Brugge regelmatig.

 
Wat te doen?
Er zijn drie mogelijkheden :
  • ofwel gaat men akkoord met de door de Registratie voorgestelde meerwaarde en betaalt men de gevraagde bijrechten en boete
  • ofwel gaat men in discussie met de Ontvanger; men vraagt deze eerst een aantal 'vergelijkingspunten' (dit zijn eigendommen die recent verkocht zijn in de streek, met hun verkoopprijzen), waarna men deze kan gaan vergelijken met het aangekochte goed (wat niet steeds evident is); na afspraak in de voormiddag bij de Ontvanger poogt men daar een vergelijk te vinden op een lagere meerwaarde. Dan betaalt men de bijrechten en boete, berekend op de herziene meerwaarde.
  • Ofwel komt er geen akkoord tussen de fiscus en de koper; de betwisting wordt dan aanhangig gemaakt bij de Rechtbank. Een door de Rechtbank aangestelde schatter zal dan de waarde bepalen, waarop de (eventuele) bijrechten en boete moeten worden betaald. Ligt de meerwaarde meer dan 1/8 boven de prijs die in de akte vermeld stond, dan zal de koper ook alle gerechtskosten moeten dragen, zoniet de Staat.

Verklaring 'pro fisco' in de aankoopakte.

Het gebeurt (zelden) dat men bij het verlijden van de aankoopakte reeds weet dat dergelijke meerwaarde zal gehanteerd worden, bijvoorbeeld omdat hetzelfde goed kort voordien verkocht werd voor een hogere prijs of wanneer een zelfde huis in de straat verkocht werd voor veel meer; in dit geval wordt de koper aangeraden in de akte een 'verklaring pro fisco' in te lassen, dit is een mededeling dat de verkoopwaarde hoger ligt dan de verkoopprijs. Aldus betaalt de koper bij de akte reeds de registratierechten op de verkoopwaarde. Dit lijkt misschien niet leuk, maar het verlaagt wel het risico op een tekortschatting (met boete). Let wel : dit is geen verplichting, maar een advies.

 

Advies

Om zich van in den beginne te wapenen tegen deze mogelijke tekortschatting neemt men best foto's van het aangekochte goed, voordat men start met de verbouwingswerken, en dan nog het meest foto's van de minder fraaie hoekjes van het aangekochte goed.